Проблемы управления финансами арендного предприятия

При переходе нашей страны к рыночной экономике резко возросла роль договора, который в большинстве случаев является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Поэтому большое значение приобретает надлежащее оформление заключаемого договора.

В действующем Гражданском кодексе Республики Казахстан в отличие от законодательства западных стран содержатся достаточно жесткие требования к форме договора. Это объясняется тем, "что еще не преодолена недооценка договора, существовавшая в советский период, когда плановые акты имели приоритетный характер, а договор играл вспомогательную роль".

Большинство нанимателей довольно часто сталкиваются с проблемой аренды имущества, перешедшего в собственность третьему лицу. Законом, в частности ст.559 ГК РК, четко определены подобные случаи: переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет за собой прекращение заключенного ранее договора имущественного найма, то есть заключенный договор сохраняет силу при смене наймодателя.

Известны случаи прекращения договора аренды при смене наймодателя, однако это случаи частного характера и четко очерчены в нормах действующего законодательства. Подобные случаи могут иметь место в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Законом строго определена возможность сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности. Так, гражданским законодательством РК регламентируется, что субъект права хозяйственного ведения не вправе передавать недвижимое имущество в аренду без соответствующего согласия (разрешения) собственника такого имущества. Более жестко данное правило действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. Что же касается государственных учреждений, то у них вообще отсутствуют права на передачу какого-либо имущества в аренду, так как они финансируются за счет средств бюджета и местных ассигнований.

Действующим законодательством могут устанавливаться запреты на передачу имущества в аренду, если последнее: относится к категории имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается нормативными актами.

Например, не может сдаваться в аренду имущество, изъятое из оборота либо на которое нет соответствующего разрешения (лицензии) компетентных органов.

Важной особенностью передачи имущества в аренду является его юридическая незаменимость, что отражено в ст.561 ГК РК. Данная норма подразумевает, что по истечении срока аренды имущество должно быть возвращено в том виде, в каком оно арендовалось первоначально. Следовательно, юридически заменимые вещи, то есть определенные родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды.

Наиболее важным и сложным элементом договора аренды есть и остается проблема арендных платежей. Важность указанного элемента выражается в том, что наймодатель, сдавая в аренду принадлежащее ему имущество на праве собственности, рассчитывает получить за него определенную выгоду в денежном выражении. Следовательно, для наймодателя определенная договором арендная плата является основным условием достижения материальной выгоды. Остальные же элементы договора имеют для него значение в той или иной мере, поскольку существенно не влияют на извлечение прибыли путем сдаваемого в аренду имущества.

Согласно действующему гражданскому законодательству РК арендная плата не относится к существенным условиям договора, однако практика свидетельствует об обратном. Именно получение материальной выгоды от выплаты арендных платежей является для предпринимателя, занимающегося предоставлением такого имущества в аренду, ключевым моментом при заключении подобного рода договоров; в противном случае суть договора аренды теряет свою значимость, так как в первую очередь, заключая договора различного характера и содержания, предприниматели стремятся извлечь максимум прибыли из возможной, как правило, выражающейся в денежном эквиваленте. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. Своевременность внесения оплаты за пользование предоставленным имуществом - характерная черта договора аренды, что, в свою очередь, может существенно повлиять на дальнейшие отношения между сторонами, заключившими договор. Так, если наниматель в течение двух или более раз подряд нарушит своевременность выплаты арендных платежей, то при перезаключении договора аренды на более длительный срок при наличии других арендаторов, претендующих на данное имущество, наймодатель вправе отказать нанимателю в продлении договора на новый срок. При нарушении нанимателем сроков оплаты арендованного имущества на него не распространяется норма, закрепленная в гражданском законодательстве: наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма (аренды). Ст.546 ГК РК гласит следующее: плата за пользование нанятым имуществом производится в порядке, сроки и в форме, определяемые договором, при условии, если законодательными актами не установлено иное. В случае отсутствия их в договоре считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы, что не всегда может быть лучшим для сторон.